・日本の地価は1物6価といわれています。

1物6価

・土地評価のための資料

①固定資産評価証明書(資産税課・都税事務所)倍率方式の際に使用します。
②登記事項証明書(法務局)
③公図・地積測量図(法務局)
④実測図(依頼者)
路線価図(国税庁HP)路線価方式の際に使用します。
評価倍率表(国税庁HP)倍率方式か路線価方式か調べるときに使用します。      

〔倍率方式〕      

固定資産評価額 × 倍率 で計算します。(倍率は評価倍率表から引用します。)      

〔路線価方式〕      

路線価 × 画地調整率 × 地積 で計算します。      

〔画地調整率〕 

 区分

 項目

 備考

 評価増

 側方路線影響加算  正面と側方が道路に面していることに対する加算
 二方路線影響加算  正面と裏面が道路に面していることに対する加算

 評価減

 奥行価格補正  奥行距離に対する補正
 奥行長大補正  奥行距離と間口のバランスに対する補正
 間口狭小補正  間口に対する補正
 不整形地補正  不整形な土地に対する補正
 無道路地補正  道路に面してないことに対する補正
 がけ地補正  がけ地があることに対する補正
 私道  私道に対する補正
 広大地補正  広大地であることに対する補正

〔宅地の上に存する権利の評価〕      

①貸宅地の評価      

自用地評価額×(1−借地権割合)       

借地割合60%の場合

10000万円×0.4=4000万円

②貸家建付地の評価

自用地評価額×(1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合

10000万円×(1−0.6×0.3×1)=8200万円

(東京国税局管内の借家権割合は30%です。)

※事業用宅地の小規模宅地等の評価減の特例を適用すると200㎡まで50%減です。
この土地が200㎡であれば評価額は4100万円になります。

・建物は固定資産評価額が相続税の評価額になります。

たとえば建築費10000万円のアパートの場合

10000万円×0.7×(1−0.3)=4900万円

(建物の固定資産税評価額は一般的に建築価額の70%程度です。)


例示した物件の評価額を整理してみましょう。

更地評価10000万円の土地(200㎡)があります。

・自宅として利用している場合に小規模宅地等の評価減の特例を適用すると相続税評価額は 2000万円です。

※自宅の小規模宅地等の評価減の特例を適用すると330㎡まで80%減です。

・貸地として利用している場合は貸宅地評価なので

相続税評価額は 4000万円です。(①のパターン)

・アパートを建てて利用している場合に小規模宅地等の評価減の特例を適用すると

相続税評価額は 4100万円です。(②のパターン)


〔小規模宅地等の評価減の特例〕

相続開始直前において、被相続人等の事業用又は居住用に供されていた宅地等について限度面積までの評価を50%〜80%減額する制度です。

 区分 

 減額割合

 限度面積

 A ・特定事業用宅地等
   ・特定同族会社事業用宅地等
   ・国営事業用宅地

 

80%

 

400㎡ 

 B ・特定居住用宅地等

 80%

 330㎡

 C ・事業用宅地等

 50%

 200㎡

※特例を受けられる限度面積は相続人全体です。各人ではありません。      
※区分A・区分Bはそれぞれ限度面積まで適用を受けられます。
    

・特定事業用宅地等

①被相続人の事業の用に供されていた宅地等を取得した場合
②生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地等を取得した場合

・特定居住用宅地等

①被相続人の居住の用に供されていた宅地等を取得した場合
②生計を一にする親族の居住の用に供されていた宅地等を被相続人の配偶者または次の要件を満たす親族が取得した場合
 その宅地等を取得した親族が被相続人と生計を一にしていた者であって、申告期限まで引き続き所有し、かつ、相続開始から申告期限まで引き続きその宅地等を自己の居住の用に供している場合

(二世帯住宅の場合、区分建物として登記されていなければ適用が受けられます。)

・特定同族会社事業用宅地等

被相続人及びその親族の持株割合が50%を越える法人の事業の用に供されていた宅地等で、被相続人の親族(役員であること)が申告期限まで引き続き所有し、かつ、相続開始から申告期限まで引き続きその法人の事業の用に供されている場合

・国営事業用宅地等

郵政民営化前に日本郵政公社に郵便局として貸し付けていた宅地等で、相続・遺贈の開始後5年以上引き続き郵便局として郵便局株式会社が借り受けることを証明がされている場合

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